Главная / Новости / Поближе к деньгам и западной границе. Почему украинцы массово присматривают жилье в Киеве и Львове

Поближе к деньгам и западной границе. Почему украинцы массово присматривают жилье в Киеве и Львове



С начала осени в Украине оживился рынок недвижимости. О толпах клиентов, в частности, рапортуют киевские и львовские риэлторы.

И в Киеве, и во Львове с сентября отмечается ажиотажный спрос на аренду и растет число запросов на покупку квартир. Арендные ставки уже отреагировали на новую тенденцию — найти более -менее приличное жилье дешевле 10 тысяч гривен в столице практически нереально. В Киеве начали дорожать также самые ликвидные квартиры. «Единичка» на окраине, которая еще весной стоила 26 тысяч долларов, сейчас предлагается за 28 тысяч.

Примечательно, что ажиотаж спровоцировали заезжие покупатели и арендаторы, в частности, из восточных и южных областей Украины. К примеру, в Киев потянулись аграрные деньги из Херсонской и Николаевской областей — поднакопив на продаже урожая, жители этих регионов скупают квартиры в Киеве, чтобы затем зарабатывать на аренде.

Во Львове тенденция другая. «Много покупателей с востока — из Днепра, Запорожья. Люди покупают квартиры «на всякий случай», — рассказала «Стране» руководитель местного агентства «Эстейт Эксклюзив» Елена Мищанчук.

При этом в других крупных городах Украины никакого ажиотажа пока нет.

«Страна» разбиралась, почему украинцы оккупируют Киев и Львов.

Ажиотаж арендаторов и покупателей из регионов

Руководитель агенства Best&Seller Ирина Луханина говорит, что в этом году в Киеве даже не было традиционного летнего затишья — и в июле, и в августе люди ходили на просмотры и оформляли сделки. А по аренде квартиры вообще уходят как горячие пирожки и уже за первый месяц осени успели подорожать на 20%.

Повышенный интерес потенциальных покупателей Луханина поясняет, прежде всего, большим отложенным спросом. Пока цены на квартиры зашкаливали, люди не спешили вкладывать в них свои сбережения. А так как в течение последних лет жилье и так постоянно дешевело на 1-3% в месяц, многие решили, что цены уже достигли дна и тянуть дальше не стоит.

«Продажи в течение последних трех месяцев растут примерно на 15-20% ежемесячно», — рассказал «Стране» начальник отдела продаж SVITLO PARK Александр Панфилов.

Риэлторы отмечают увеличение числа иногородних покупателей. Они не собираются переезжать в Киев, но активно присматривают здесь недорогие квартиры, которые затем планируют сдавать в аренду. Об этой тенденции эксперты говорили еще полгода назад, а с осени она заметно усилилась.

Тем более, что, по словам Ирины Луханиной, спрос на аренду с начала нового осеннего сезона заметно вырос.

«Ищут, в основном, те, кто приезжает в столицу на работу. Готовы жить по 2-3 человека. Хотят снять 1-2 комнатную квартиру стоимостью до 10 тысяч гривен в месяц или комнату за 3-4 тысяч. На подобные запросы приходится 75% заявок. За 10 тысяч гривен ищут жилье в относительно новом доме и с приличным ремонтом, недалеко от метро. Но предлагают за такие деньги только единички и двушки с советскими интерьерами в старом фонде. Так что арендаторам приходится или доплачивать, как минимум, 2 тысяч гривен или соглашаться на более скромное проживание, чем они рассчитывали», — рассказала Луханина.

По ее словам, квартиры на волне повышенного спроса резко подорожали: те, что еще летом сдавались по 7 тысяч гривен, теперь предлагаются по 9-10 тысяч. В среднем же по рынку цены подскочили примерно на 20%.

Наблюдая такой ажиотаж, украинцы, имеющие 25-50 тысяч долларов, рассматривают вариант вложения денег в столичную недвижимость с целью ее сдачи в аренду.



По словам Ирины Луханиной, сдавая квартиру в аренду, владелец может заработать значительно больше, чем, к примеру, разместив сбережения на валютном депозите.

Так, квартиру за 100 тысяч долларов, по словам Луханиной, можно сдавать в зависимости от состояния и месторасположения за 800-1200 долларов в месяц. То есть, в год реально получить 9,6 тысяч-14,4 тысяч, а это порядка 10-14,5% годовых. Для сравнения: ставки по валютным депозитам сейчас составляют в среднем по рынку всего около 2,5% (при сроке размещения на 6-12 месяцев) и 2,8% — по более «длинным» депозитам. Именно по этой причине многие украинцы забирают свои деньги из банков и вкладывают их в недвижимость.

«Присматривая квартиру под аренду, люди ориентируются на объекты, стоимость которых можно отбить максимум за 10 лет, а еще лучше — за 7-8 лет. Но тут нужен основательный просчет. К примеру, можно купить квартиру в центре Киева за 150 тысяч долларов, сдавать ее по 1,3 тысяч долларов в месяц и выйти на 15,6 тысяч долларов дохода в год (или порядка 10% годовых). Вернуть такую инвестицию реально за 9-10 лет. Но можно купить такую же квартиру, перепланировать ее на две «единички» и каждую сдавать по 800 долларов. В этом случае вложения можно вернуть быстрее. Если потратить меньше, и купить двушку на Оболони за 40 тысяч, ее реально сдавать по 11-12 тысяч гривен в месяц, а окупить вложения — на 8-9 лет. Квартира за такие же деньги на Троещине будет приносить куда меньше дохода (до 6-7 тысяч гривен в месяц), следовательно, сроки ее окупаемости растянутся на 12-13 лет», — пояснила Луханина.

«Пузырь» не лопнул, а аккуратно «сдулся»

Оживление спроса уже спровоцировало рост не только арендных ставок, но и цен на квартиры. «За последний месяц в некоторых сегментах цены выросли на 6-12%», — говорит Луханина.

Речь идет о самом ходовом жилье. Это дешевые квартиры — единички и двушки в хрущевках и панельных домах, без ремонта и в отдаленных районах (Дарница, Троещина, ДВРЗ и другие). Если еще весной такую квартиру реально было найти за 26 тысяч долларов, то сейчас за нее просят уже 27,5-28 тысяч», — рассказала «Стране» Ирина Луханина.

Растут в цене и так называемые новые старые-квартиры — жилье в сданных в течение 3-5 лет новостройках. В таких домах мечтает жить столичный средний класс — апартаменты там новые, а всех минусов новостроек (массовое заселении соседей, горы строительного мусора и толпы ремонтников) уже нет.

Владельцы такого жилья подтянули цены следом за застройщиками, которые в сентябре повысили свои расценки приблизительно на 10%. По словам начальника отдела продаж SVITLO PARK Александра Панфилова, новое жилье дорожает, прежде всего, из-за роста курса доллара, к которому привязана стоимость большинства стройматериалов. Он не исключает, что в октябре рынок ждет новая волна подорожания — многие застройщики намерены переписать ценники из расчета курса 29 грн. за доллар.

Читайте также на NewNews:   Порошенко показал школу, в которой учился: опубликовано видео

Впрочем, руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва рассказал «Стране», что строители переписывая ценники, все же дают скидки потенциальным покупателям. Причем, нередко эти скидки достигают тех же 10-15% и по-сути, нивелируют подорожание. Это происходит из-за высокой конкуренции — на каждого потенциального покупателя сейчас приходится не меньше десятка выставленных на продажу квартир.

А эксперт по недвижимости Михаил Артюхов рассказал «Стране», что на рынке сложился некий пул крупных застройщиков, которые имеют доступ к земельным участкам и за счет демпинга попросту выдавливают с рынка остальных строителей.

Ценовые войны и обилие новостроек уже давно настораживают экспертов. Они несколько лет кряду ожидают когда же лопнет этот «мыльный пузырь». Тем не менее, пока громких банкротств застройщиков и тысяч обманутых покупателей, оставшихся без крыши над головой, к счастью, нет. Хотя определенные неудобства терпят все покупали первички.

Во-первых, по словам Григория Перервы, уже стали нормой задержки со сдачей домов в эксплуатацию. «Задержка в 6 месяцев — это стандартная ситуация. Покупатели начинают нервничать, если срок увеличивается до года», — говорит эксперт.

Во-вторых, у большинства застройщиков резко выросла себестоимость строительства (до 20%). Повысить цены так существенно, как того требует смета, они не решаются. В итоге, экономят на чем только могут. По словам Григория Перервы, становится все больше откровенно некачественного жилья — возведенного с нарушением технологий, из некачественных стройматериалов, без парковочных мест, инфраструктуры и т.д.

Тем не менее, люди все равно предпочитают новое жилье, считая, что квартиры в старом фонде не только морально и физически устарели, но и слишком дороги в обслуживании. Ведь в старых домах с прохудившимися трубами платить за коммуналку почти всегда приходится на 10-30% дороже, чем в новостройках.

Заробитчан сменили днепропетровские

Показательно, что та же тенденция резкого всплеска спроса на аренду и покупку жилья, о которой говорят столичные риэлторы, наблюдается сейчас и во Львове. Причем, как и в случае с Киевом, львовский рынок также переполнили покупатели и арендаторы из других регионов.

«На аренду у нас вообще ажиотажный спрос. Очень много иногородних студентов, которых родители отправляют учиться во Львов», — рассказала «Стране» руководитель местного агентства «Эстейт Эксклюзив» Елена Мищанчук. Ее коллеги добавляют, что во львовские вузы в этом году поступило много детей из украинских мегаполисов, где есть свои университеты — из Харькова, Днепра и даже Киева.

Цены на аренду также подскочили. Среднестатистическая квартира тут стоит, как и в Киеве — порядка 10 тысяч гривен в месяц.

«Особенно активно смотрят квартиры из восточных областей — Днепропетровской, Запорожской. Даже если сами тут не живут, квартиру покупают, как говорится — про запас», — поясняет Мищанчук.

Есть мнение, что многие украинцы пытаются обзавестись жилплощадью поближе к западной границе и по соображениям безопасности — мало ли как пойдут дела в остальных областях, особенно с учетом будущих выборов.

Заезжие покупатели ищут апартаменты в новостройках в непосредственной близости от центра или квартиры в старых домах австрийской и польской постройки в центре Львова.

«Местные такого не берут. Хороших новостроек у нас очень мало. Строят на бывших производственных площадках, а так с экологией не очень. Коммуникации оставляют старые, нет парковок и плохая инфраструктура. При этом цены — до 650 долларов за квадратный метр», — рассказала «Стране» Елена Мищанчук.

За такие же деньги и даже дешевле (к примеру, за 500-550 долларов за квадрат), реально купить квартиру в новостройке в Киеве или ближайшем пригороде.

В целом, во Львове активизация покупателей пока не сказалась на ценах на куплю-продажу недвижимости. «Они практически не растут», — говорит Елена Мищанчук. Возможно, причина в оттоке заробитчанских денег. Если раньше заробитчане вкладывали каждую копейку в недвижимость на родине, то сейчас предпочитают покупать квартиры в Европе. «В Польше из-за наплыва украинских покупателей уже даже подорожало жилье. А у нас заробитчанских денег становится все меньше», — констатирует Мищанчук.

А в других регионах — застой

Пока киевские и львовские риэлторы подсчитывают прибыль, их коллеги в других крупных украинских городах лишь констатируют дальнейшее снижение продаж и, соответственно, цен. По данным SV Development, продолжает дешеветь жилье практически во всех мегаполисах. Так, в Одессе всего за месяц среднестатистический квадратный метр жилья упал в цене на 6 долларов, до 844 долларов. За последний год стоимость квадрата упала на 32 доллара — прошлой осенью квартиры в Одессе продавались по 876 долларов/кв.м

Такая же картина в Харькове — минус 4 доллара на каждом квадратном метре жилья за месяц и 22 доллара — за год (сейчас — $642/кв.м). По данным domik.ua, однокомнатная квартира в центре Харькова стоит от 27 тыс. долларов.

В Днепре среднестатистический квадрат подешевел за год почти на 30 долларов, а с начала сентября — на 5 долларов. По данным domik.ua, в Днепре однокомнатные квартиры в старых домах, но в самом центре города реально купить всего за 24-26 тысяч долларов, а двушки — за 28-30 тыс. Цены на такое жилье на окраинах и вовсе стартуют с 22 тыс. и 25 тыс. соответственно. Это в 1,5-2 раза дешевле, чем в Киеве и Львове, хотя еще несколько лет назад днепропетровское жилье было дешевле киевского лишь максимум на 20-25%.

И, по мнению местных риэлторов, даже при столь невысоких ценах ожидать активизации спроса в ближайшее время в регионе не приходится. А вот желающих избавиться от стремительно обесценивающего жилья, наоборот, становится больше. Из-за этого растет и предложение, а на фоне невысокого спроса — это гарантия дальнейшего снижения цен.

Читайте новости New News в социальных сетях Facebook, Twitter, а также в Telegram