Цены упадут? Что будет с рынком недвижимости в 2018 году

В Киеве продолжает дешеветь жилье. За прошлый год цены упали в среднем на 10-15% и, судя по всему, в 2018 году распродажа продолжится.

Скидки на квадратные метры испугали даже Нацбанк. Как говорится в декабрьском отчете НБУ о финансовой стабильности, стоимость жилья в Украине, и в том числе в Киеве, «уже приблизилась к критически низкому уровню».

В Нацбанке подсчитали: в 2017 году себестоимость строительства среднестатистического квадратного метра составила порядка 12,2 тысячи гривен. В этом году цифра вырастет до 14,3 тысячи гривен. А продают новостройки по 14,5 тысячи гривен/кв.м. То есть, если застройщики не повысят цены, с каждого квадрата они смогут заработать сущий мизер — всего по 200 гривен. Понятно, что это не те деньги, за которыми инвесторы идут в строительный бизнес.

В то же время паники среди самих застройщиков пока не наблюдается. Наоборот, они начинают все новые и новые проекты. По данным Госстата, за 3 квартала 2017 года в Киеве введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м нового жилья, что на 56,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Страна» выяснила, по каким ценам будут распродавать квартиры, в чем секрет технологий, позволяющих застройщикам зарабатывать даже на падающем рынке, и чем эти схемы грозят потенциальным покупателям жилья.

Почему «пузырь» никак не лопнет?

По данным аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, сейчас в столице на продажу выставлено более 40 тысяч квартир в новостройках. При этом реальных сделок заключается не более 1 тысяч в месяц.

Более того, как рассказал «Стране» управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, количество сделок не только не растет, но и сократилось в 2017 году на 10-15%.

«То есть на рынке наблюдается явное перепроизводство — платежеспособный спрос низкий, а предложение постоянно растет», — говорит Костецкий. Эта тенденция еще пару лет назад позволила экспертам заявить, что на строительном рынке надувается «мыльный пузырь». То есть когда строительство финансируется по принципу пирамиды — дома с нераспроданными квартирами достраивают за счет начала строительства новых домов, под которое собирают деньги с людей.

С тех пор аналитики регулярно делают ставки — когда же этот «пузырь» лопнет и сотни строительных проектов останутся в статусе «вечного недостроя».

Впрочем, как показывает практика, пока их прогнозы так и не сбылись. Сергей Костецкий поясняет иллюзию стабильности просто.

«Все мы понимаем, почему продавались смарт-квартиры. Банки разорялись, всем в качестве компенсации выдавали по 200 тысяч гривен. Многие бывшие вкладчики вкладывали эти деньги в недвижимость. Таким образом, с 2014 года количество покупаемого дешевого жилья росло», —  отметил Сергей Костецкий.

Но массовый банкопад в Украине почти закончился, а украинцы снова понесли свои сбережения на депозиты. В квартиры же вкладывают все меньше: растущая коммуналка не позволяет хорошо зарабатывать на сдаче жилья в аренду.

Так что угроза того, что «пузырь лопнет», не только не исчезла, но и становится вполне реальной если не в этом, то в следующем году, — считают эксперты.

«Застройщикам нужно повышать цены хотя бы на процент инфляции, ведь дорожают материалы, растут зарплаты. Но даже эта наценка в 10-15% для них недосягаемая, иначе продажи еще больше упадут. Поэтому они вынуждены продавать квартиры дешево, а чтобы достроить объект, начинают собирать деньги со следующей стройплощадки. По другому этот бизнес сейчас не ведут. Компании с 1-2 проектами просто не выживают. В итоге сроки сдачи домов постоянно затягиваются, а в 2018 году список долгостроев еще больше вырастет», — пояснил «Стране» руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва.

По данным SV Development, сейчас в некоторых уже сданных в эксплуатацию новостройках непроданными остаются до 70% квартир. Поэтому единственное, что может заставить покупателя вкладывать деньги в котлован — это супернизкая цена. Несмотря на рост курса доллара (и связанное с ним повышение цен на материалы), в 2018 году эксперты не ожидают подорожания недвижимости.

Но и большая распродажа под вопросом. В столице много старого жилья, владельцы которого давно мечтают поменять его на новостройки. Поэтому как только цена на новые квартиры начнет еще больше падать, спрос тут же активизируется, а вместе с ним и увеличится предложение на вторичном рынке. Что, в свою очередь, снизит цены на «вторичке», а за ней и на «первичке».

Чтобы вырваться из этого замкнутого круга демпинга, застройки ищут другие способы повысить рентабельность своего бизнеса.

«Рынок постоянно находится в поиске технологий, которые позволили бы снизить себестоимость квадратного метра», — говорит Григорий Перерва.

Правда, пока эти «технологии» скорее можно назвать экономией на всем — компании массово используют дешевые и некачественные материалы, урезают квадратуру, увеличивают количество квартир на лестничной площадке и прочее.

«Качественных и умных проектов (энергоэффективных) на рынке крайне мало», — констатирует Артюхов. А ведь, собственно, для того чтобы получить энергоэффективную квартиру и со временем экономить на коммуналке,  украинцы и мечтают купить жилье в новостройке.

По факту же получается, что слепленный на скорую руку «новый дом» уже через несколько лет выглядит хуже, чем советские панельные многоэтажки, пережившие не один десяток лет.

Хрущевки по $10 тысяч

Впрочем, покупать вторичку украинцы все равно не хотят. По словам Артюхова, доля новостроек в структуре продаж жилья в Украине постоянно растет и уже превышает 50%.

«Уменьшение площади квартир в новых жилкомплексах позволяет застройщикам предложить привлекательную цену. Некоторые девелоперы пошли по пути реконструкции и уменьшения ранее введенных в эксплуатацию больших квартир и предлагают небольшие и уже с ремонтом и мебелью. Такая стратегия на рынке нового жилья во многом предопределила снижение интереса к вторичке. Там, в свою очередь, стало расти предложение. В том числе, и за счет интервенции Фонда гарантирования вкладов, других продавцов залогового жилья. При этом среднее время продажи старых квартир выросло. Ранее оно составляла 50-120 дней, а сегодня это уже 100 дней и более, а для частных домов — от 6 до 12 месяцев», — рассказывает Михаил Артюхов.

Потенциальных покупателей не привлекают даже скидки, которыми их пытаются заманить владельцы квартир. Формально хозяева не спешат снижать цены, но, если вдруг на горизонте появляется реальный покупатель с деньгами, ему готовы идти на уступки.

Торг, по словам риэлторов, может достигать до 15% от заявленной стоимости квартиры, а это, как минимум, $3-5 тысяч.

В итоге всего за пару месяцев средние цены на вторичке в Киеве просели на 0,5%, а двухкомнатные квартиры подешевели сразу на 0,8%. Всего же с начала года цены упали на 6,5%, — констатируют в Domik.ua.

Особенно активно сейчас распродают хрущевки. Это жилье уже давно не является предметом мечтаний потенциальных новоселов. И с каждым годом спрос на него только сокращается, ведь подходит граничный срок эксплуатации десятков хрущевок, построенных в 60-х годах прошлого века. Многие дома давно нуждаются в капремонтах, а так как сейчас власти переложили эту обязанность на ОСМД (то есть, самих жильцов), дешевая хрущевка рискует обернуться большими затратами.

«Если бы власти конкретизировали свои задумки по реновации хрущевок (как уже писала «Страна», в киевской мэрии зреет идея реконструировать старый фонд, а жильцов расселить), квартиры в них могли бы обвалиться в цене сразу на 20-30%», — считает Перерва.

Ну а пока цены в хрущевках падают и в 2018 году, по прогнозам, просядут еще как минимум на 10%. Такие же скидки будут вынуждены предлагать потенциальным покупателям и владельцы квартир в панельных домах. То есть, если сейчас вполне приличную двушку в спальном районе Киева реально купить за $30-35 тысяч, то к концу года ее стоимость упадет до $27-31,5 тысяч. Самые дешевые хрущевки могут упасть в цене до $10-14 тысяч, — прогнозируют эксперты.

Ситуация может измениться лишь с возобновлением банковского кредитования.

«Украинцы не спешат брать кредиты в банках. С января по сентябрь 2017 года люди взяли ипотечных кредитов только на 963 млн гривен. Это главная причина снижения стоимости квартир в Украине», — констатируют в НБУ.

И это тенденция вполне объяснима — лишь немногие банки предлагают ипотечные кредиты, да и в тех проценты по ним зашкаливают до небес.

По мнению аналитиков, кредитование если и начнет оживать, то не в следующем, а лишь, в лучшем случае, в 2019 году, при условии, что не будет новых политических и экономических потрясений. Вот тогда и стоит ожидать роста спроса, а значит и цен на самые ликвидные квартиры.