Проблемная реформа: что нужно знать о моратории на продажу земли

20 декабря в Украине в десятый раз продлили мораторий на землю: Рада решила оставить в силе формальный запрет на продажу земель сельхозназначения. «За» проголосовал 231 депутат при минимально необходимых 226 голосах.

Изначально в парламент вносилось 16 законопроектов о моратории на продажу земли. В них депутаты предлагали отложить вопрос до 2024 или 2030 года, ввести «вечный» мораторий или разрешить создание рынка земли только после Всеукраинского референдума.

Решение о продлении моратория является чисто политическим, ведь согласно текущей редакции Земельного кодекса, покупка-продажа земли сельскохозяйственного назначения в Украине все равно не допускается до вступления в силу закона «Об обороте земель». Впрочем, как пояснили в Минагропроде, даже после принятия этого закона для запуска рынка земли в Украине понадобится два года, поэтому решение о продлении моратория на землю, по сути, ничего не меняет.

Напомним, что еще в мае 2018 года президент Украины Петр Порошенко вновь заявил о необходимости решить земельный вопрос, потому что отмена моратория на продажу земель сельхозназначения является одним из требований ключевого кредитора Украины – Международного валютного фонда, и прописано в коалиционном соглашении. Однако никаких сроков глава государства не назвал.

О том, как развивалась эпопея с украинским земельным вопросом, читайте в специальном материале сайта «Сегодня».

Перекладывали ответственность

Земельной реформе в Украине немногим меньше, чем украинской Независимости: этот вопрос власти не могут решить с 1991 года. Для того, чтобы создать в стране инфраструктуру рынка земли и обеспечить нормативное урегулирование земельных отношений, в качестве временной меры 18 января 2001 года Верховной Радой Украины был принят закон № 2242-III, который вошел в новейшую историю Украины как мораторий на продажу сельхозземли.

Согласно закону, до принятия Земельного кодекса собственники паев не могут продавать, дарить или иным образом отчуждать земельные участки – однако смогут передавать их в наследство и продавать для государственных и общественных нужд. Мораторий будет действовать до тех пор, пока парламент не примет закон «Об обороте земель».

Предполагалось, что мораторий будет действовать до 2005 года, но для депутатов «временная мера» – понятие растяжимое. Действие временного запрета продлевали 10 раз – в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015, 2016, 2017 и 2018 годах. И только в 2016 году правительство впервые четко задекларировало необходимость снятия моратория, но так и не сняло его. На необходимости разработки законодательства для запуска и функционирования рынка земли не раз настаивал президент Порошенко.

Когда в очередной раз Рада продлила мораторий на продажу земли 10 ноября 2015 года, одной из проблем, почему не удается быстро подготовить и принять необходимые законы, депутаты называли незавершенность процесса создания земельного кадастра. По словам главы Госгеокадастра Максима Мартынюка, на тот момент государственный земельный кадастр был заполнен всего на 11%. Для завершения инвентаризации земель необходимо было порядка 2,5 млрд грн.

При этом официально сообщалось, что с 1 января 2013 года в Украине заработал электронный земельный кадастр, в котором содержится информация о 50 млн участков. Но как всегда, он требовал доработки и по факту был бесполезным.

Среди других проблем называлось отсутствие в стране Земельного банка и Аграрной биржи.

Профильный комитет ВР «отфутболил» разработку закона «Об обороте земель», который должен был быть готов до 1 марта 2016 года, Кабинету министров, а тот передал эстафету Минэкономразвития и МинАПК. Но воз, как говорится, и ныне там.

«За» и «против» земельной реформы

Горячие дискуссии вокруг моратория в частности и украинского рынка земли в целом кипят уже много лет. Если суммировать все «за» и «против», то получается примерно такая картина.

Если не брать во внимание аргументы тех противников моратория, которые изначально выступают против частной собственности на землю, достаточно серьезный аргумент «против» заключается в том, что после снятия моратория часть сельхозземель достанется застройщикам. Между тем, это легко сделать в обход моратория, после изменения целевого назначение земель.

Более прогрессивное мнение предполагает заморозить вопрос на несколько лет по той причине, что сейчас недостаточно высокая цена земли. Между тем, эксперты указывают на то, что минимальную цену продажи можно закрепить законодательно: мировой опыт показывает, что цена на землю начинает расти именно после того, как начинает работать земельный рынок. Собственно, для того и нужен закон «Об обороте земель», чтобы четко определить правила игры на рынке.

Так, в законе должно быть четко определено, кто именно имеет право покупать землю, какие будут ограничения на максимальный размер земельного банка, кому дается приоритетное право на покупку – нынешним арендаторам или местным властям, какие меры будут введены для уменьшения интереса к спекуляциям землей и так далее.

Как рынок земли сможет изменить жизнь украинцев? Главными положительными моментами от отмены запрета на продажу сельхозземли экс-член аграрного комитета ВР Михаил Апостол, эксперт агрорынка Алексей Катюха и президент Украналитцентра Александр Охрименко считают:

• Миллиардные суммы за проданные паи вытащат из нищеты село, так как старики получат капитал, который можно будет положить в банк под проценты;
• За счет внедрения передовых технологий вырастет урожайность и уровень квалификации аграриев;
• За счет уплаты налогов улучшится инвестклимат и доходы бюджета;
• Появятся новые рабочие места, в свою очередь – прекратится отток молодежи из села;

При этом Охрименко отмечает, что продажа паев — дело добровольное, но надо ввести штрафы для их владельцев за то, что они не обрабатывают землю. Альтернатива самостоятельному хозяйствованию — аренда или продажа.

Кроме того, выиграет банковская система и экономика в целом, ведь в оборот будут введены новые активы стоимостью в десятки миллиардов долларов, под которые участники рынка смогут брать кредиты.

Последним вопросом особенно обеспокоен Международный валютный фонд. Глава миссии МВФ в Украине Рон ван Руден особенно подчеркнул, что запрет на продажу «мешает полноценному развитию сельхозсектора и использованию земли под залог для кредитов».

Закономерный вопрос: кто потеряет? Больше всех потеряют нынешние арендаторы, которые сейчас уплачивают относительно невысокую арендную плату и имеют сильную позицию при переговорах с владельцами земли.

Также открытие рынка невыгодно агрохолдингам, которым могут не разрешить владеть таким же количеством земли, как они сейчас арендуют. Впрочем, у них останется возможность арендовать землю, хотя стоимость этой аренды неизбежно возрастет.

Рынок заработает через два-три года после принятия закона

Остается маленький вопрос – как это сделать. В октябре 2016 года Всемирный банк обнародовал рекомендации по земельной реформе для Украины. Да, снятие моратория не решит всех проблем Украины в земельной сфере – говорится в отчете. Причина проста: возможность осуществлять транзакции будет ограничена относительно малой частью земельных участков.

С экспертами Всемирного банка солидарен и.о. министра аграрной политики и продовольствия Максим Мартынюк, который объяснил, почему рынок земли в Украине заработает еще не скоро – минимум через два года после принятия закона «Об обороте земель».

«Я уверен, что должно пройти минимум два года от публикации закона [об обороте сельхозземель] до времени, когда он вступит в силу. За эти два года или больше весь бизнес должен ознакомиться с правилами, аккумулировать ресурсы (те, кто хочет направить их на выкуп земли) или укрепить свои договоры аренды (те, кто не планирует выкупать свой земельный банк) – одним словом, подготовиться. А постоянно продлевая мораторий, мы оттягиваем время запуска рынка земли, поскольку с момента принятия закона об обороте земель нужно ждать еще два-три года», – сказал Мартынюк.

Но если говорить о долгосрочной перспективе до трех лет, то Всемирный банк рекомендовал украинскому правительству следующие шаги.

• открыть рынок частных земель сельскохозяйственного назначения с возможным ограничением на максимальный размер индивидуальной собственности и на доступ юридических лиц и иностранных резидентов на переходный период в 3-5 лет;
• децентрализованный подход к отмене моратория;
• дерегуляцию арендных соглашений;
• улучшение защиты прав арендаторов и владельцев земельных участков путем улучшения регистрации прав аренды земельных участков;
• упрощение процедур исправления ошибок в кадастровых и реестровых записях;
• улучшение кадастровой регистрации земель государственной и коммунальной собственности.

Рынок, «которого нет». Инфографика, показывающая, как в Украине торгуют правами на аренду земли, и т.п. Подробнее об этом читайте в материале «Рынок земли в Украине: как он работает в условиях моратория».

Мораторий ограничил 96% рынка

Согласно законодательству, под мораторий подпадают такие категории земель:

• сельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности – 10,5 млн га;
• несельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности – 1,3 млн га;
• невостребованные паи – 16 тыс. га;
• земельные доли (паи) – 27,5 млн га, переданные в собственность 6,92 млн граждан;
• сельскохозяйственные земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства в собственности (у юридических лиц их около 1 млн га и у населения около 500 тыс. га).

Из 41,6 млн га всех сельскохозяйственных угодий Украины 30,8 млн га сейчас находятся в частной собственности.

Мораторий на продажу земли существенно ограничивает рынок для 96% сельскохозяйственных земель, говорится в исследовании проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине».

Законодательство позволяет владельцам паев сдавать их в аренду, обменивать на другой земельный участок, а также оставить по наследству. В то же время им запрещается продавать свои участки, изменять их целевое назначение, вносить право на земельную долю в уставные капиталы хозяйственных обществ и передавать в залог.

Много сложностей с наследованием паев: по официальным данным, на конец 2015 года 9 650 земельных участков общей площадью 3 502 га принадлежали умершим людям. Впрочем, эксперты говорят, что на самом деле таких участков на один-два порядка больше.

На этом фоне в стране давно и успешно существует теневой рынок земли. При поддержке коррумпированных чиновников «специалисты» довольно легко фактически продают и покупают сельхозземли.