Строительная пирамида: когда рухнет рынок недвижимости Украины

С наступлением лета – традиционного сезона низкого спроса на недвижимость, аналитики вновь заговорили о скором крахе строительного рынка и стали вспоминать о пузыре. Логика в рассуждениях пессимистов, безусловно есть, да и факты, на которые они опираются в своих умозаключениях, невозможно опровергнуть.

Оптимисты же с их доводами не согласны. Ведь в последние 3 года скептики неоднократно прогнозировали неминуемый крах рынка жилой недвижимости, тогда как количество строек только выросло, а спрос, хоть и отстает от предложения, достаточно высок, чтобы обеспечить финансирование для миллионов квадратных метров возводимого жилья.

Факторы роста

Сумасшедшие темпы строительства в последние годы все без исключения эксперты связывают с невероятно высоким спросом. Который в свою очередь обеспечивался девальвацией гривни, валютными ограничениями, банкопадом и войной на Востоке.

Парадоксально, но именно кризисные явления в экономике дали толчок рынку первичной недвижимости. Разочарованные в национальной валюте и банковской системе украинцы сочли за благо вложить свои сбережения в жилье.

Так, по данным Государственной службы статистики, в 2017 году в Украине были введены в эксплуатацию 10,2 млн. кв.м жилья. Причем 3,6 млн. кв.м. из них пришлись на Киев и Киевскую область. А в сравнении с 2016-м в столице в прошлом году было сдано на 30% больше жилых «квадратов».

«Безопасным для рынка показателем темпа строительства европейцы, например, считают уровень 1 кв.м. на душу населения. Все что выше – уже грозит кризисом. Если рассуждать в том же контексте, то Киев далек от критической отметки. Однако я не думаю, что в украинских реалиях стоит бездумно опираться на европейскую практику», — говорит президент объединения финансовых учреждений Дмитрий Кравченко.

И вспоминает о мертвой в нашей стране ипотеке, которая является драйвером западного рынка недвижимости, а также низком уровне платежеспособности населения.

К тому же, говорит эксперт, официальная статистика не учитывает солидный объем уже построенных, но не введенных в эксплуатацию домов. Из-за изменений в порядках, они получили отсрочку сроком на год.

В погоне за клиентом

Застройщики и риелторы в скорый крах рынка недвижимости не верят. Хотя и признают, что спрос отстает от предложения, что, впрочем, только на руку покупателю, который получает широкий выбор вариантов как на первичном, так и на вторичном рынке.

«Спрос на жилую недвижимость стабильный уже второй год. Сейчас заметна тенденция роста спроса на коммерческие и офисные помещения. Что касается жилья, то здесь спрос находится на позиции «умеренный, но реальный интерес». Есть и заявки, и просмотры, и сделки, но пока еще в привилегированном положении остается покупатель», — говорит генеральный директор АН «Благовест» Елена Биберова.

Между тем, девелоперам приходится тратить все больше сил и средств, чтобы заманить прихотливого покупателя. Программами рассрочки на 5-7 лет уже никого не удивишь. Так что застройщики взялись конкурировать друг с другом качеством, энергоэффективными технологиями и объектами инфраструктуры.

«Сейчас на рынке главный – покупатель. А ему уже недостаточно одной возведенной коробки. Покупатели стали более требовательны и ориентируются на объекты с развитой инфраструктурой, где можно жить и работать в комфортной среде. И серьезные застройщики уже реализуют в своих проектах фитнес-центры,парки на крышах, зоны барбекю, детские сады и прочее», — признается маркетолог девелоперской компании City One Development Дмитрий Новиков.

Рентабельность на нуле

Однако эта игра с покупателями в поддавки не может приносить результаты бесконечно долго. И без финансовой подпитки обеспечить платежеспособным спросом все киевские стройки не выйдет. Между тем, признаются эксперты, более или менее рабочие ипотечные программы есть только у двух украинских банков. Но их условия далеки от европейских.

«Банки сейчас готовы кредитовать под 21-23% годовых эффективной ставки. При этом от покупателя потребуют минимум 30% авансового платежа, а максимальная сумма кредита порядка 1,2-1,5 млн. грн.», — говорит финансовый аналитик Василий Невмержицкий.

И добавляет, что выдают финучреждения совсем немного – порядка 100 займов в месяц. Ведь кроме драконовских условий, следует еще брать в расчет и способность украинцев подтвердить платежеспособность. Его слова подтверждает и Кравченко.

«Если в Европе 80% жилой недвижимости люди приобретают в кредит, то у нас, наоборот, 80% людей покупают квартиры за наличные. Оставшиеся 20% приходятся на программы рассрочки застройщиков и банковское кредитование», — подсчитывает он.

А коль скоро девелоперам не приходится рассчитывать на помощь со стороны банкиров, они массово развивают собственные программы рассрочки. Причем, судя по тому, что порог входа (первый взнос на покупку квартиры) уже снизился до 30-50 тыс. грн., искать покупателя становится все сложнее. А застройщикам уже приходится жертвовать своими доходами.

«Сейчас многие застройщики предлагают покупку недвижимости на ранних этапах на уровне 13-14 тыс. грн., что уже само по себе находится на грани себестоимости строительства», — говорит Новиков, прогнозируя рост цены квадратного метра до конца года на 10-15%.

Эксперты признаются, что в последние годы рентабельность строительства из-за высокой конкуренции и сдержанного спроса значительно снизилась. То, что прежде девелопер зарабатывал на одной стройке, сейчас он может получить с трех домов. Что, впрочем, не отпугивает строителей. В мае 2018 года эксперты 100realty.ua, анализируя первичный рынок недвижимости Киева, насчитали в столице 212 жилищных комплексов. Тогда как в январе 2017-го их было всего 158.

Цены не упадут

Именно этот фактор и дает основание аналитикам прогнозировать небольшое подорожание «первички». Ведь себестоимость строительства неизбежно подтягивается за ростом цен на стройматериалы, энергоносители и затратами на оплату труда.

Совершенно очевидно, говорят эксперты, что в условиях значительной инфляции, фактически съедающей рост реальных зарплат украинцев, обеспечить масштабные стройки платежеспособным спросом будет все труднее.

А потому, в среднесрочной перспективе страна может столкнуться с новой волной замороженных строек и негодующих инвесторов. Спасти рынок может только чудо, вроде дешевого ипотечного кредитования или резкого роста доходов. Однако рассчитывать на него сейчас не приходится.

«Строительный рынок по своей сути – пирамида. Застройщик продает один объект, и начинает строить следующий. Большинство девелоперов не могут гарантировать завершение объекта, если продажи упадут до критического минимума. У них просто не хватит денег на это. Сколько еще простоит эта пирамида, учитывая, что темпы строительства не сокращаются – сказать сложно. Но на горизонте 1-2 лет перспективы первичного рынка недвижимости выглядят не слишком оптимистично», — резюмирует Невмержицкий.