Украинцы распродают квартиры: что случилось?

За последние полгода в Киеве было куплено чуть более 4,5 тысячи квартир, из них порядка 2,5 тысяч на вторичном рынке и 2 тысячи в строящихся домах.

Для сравнения: за аналогичный период прошлого года реализовали 3,1 тыс. квартир, то есть налицо повышение спроса в полтора раза, пишет zvistka.

«Мы наблюдаем стабильный рост количества сделок. В июне на вторичном рынке было продано 558 квартир. Это на 15% больше, чем в мае этого года и на 65% больше, чем в июне 2015 г. На первичке аналогичная ситуация: в прошлом месяце продано 425 квартир, что на 5% больше майских результатов и на 57% лучше июня прошлого года», — рассказал аналитик SV Development Сергей Костецкий.

Из тенденций этого года эксперты отмечают продолжающееся сближение цен на вторичном и первичном рынках. По данным ИАП «Столичная недвижимость», средние цены на квартиры в новостроях с начала года повысились почти на 4% до 24 тыс. грн./кв. м., на вторичном — снизились на 5,4% в гривне до 34,7 тыс. грн./кв. м. и на 5,5%, в долларах (до $1394/кв. м).

Всего на вторичке выставлено около 19,4 тыс. квартир, это на 1,6% больше, чем в мае.

Интересно, что каждая седьмая продающаяся квартира — «свежая», то есть появилась в предложении только в июне. Средняя цена такого жилья на 9,7% ниже майских показателей и составляет 31,8 тыс. грн./кв. м. В долларах аппетиты новых продавцов упали еще больше — на 8,8%, до $1278/кв. м.

Впрочем, риелторы отмечают: вероятнее всего, цены на вторичном рынке уже остановились, и мы видим лишь выравнивание цен предложения и реальных сделок.

«Если сохранится стабильный рост спроса, то уже к осени может начаться и восстановление цен», — спрогнозировала эксперт риелторской компании Best & Seller Ирина Луханина. По ее наблюдениям, сейчас количество сделок по сравнению с весной выросло вдвое. В июне в центре лидировали по продажам двух-трехкомнатные сталинки, от $80-100 тысяч.

На массивах (Оболонь, Русановка, Березняки) отлично, буквально в течение двух недель, распродавались все массовые серии. Однокомнатные — от $27 тысяч, двушки от $36 тысяч, трешки от $45 тысяч.

Достаточно распространенными были сделки типа «расселение» — трешка в центре на одно и двухкомнатную. Неплохо покупали помещения на первых-вторых этажах под бизнес. На Подоле или центре площадью 40-80 кв. м., по цене до $2 тыс./кв. м. — с отделкой, под кафетерии, шоу-румы.

Новостройки под вопросом

Жилье в строящихся объектам можно подобрать из 2578 квартир в 134 комплексах. Начаты продажи в трех жилых комплексах, а все квартиры распроданы в двух. Больше всего новостроек позиционируют себя как эконом-класс (35%), как бизнес-класс продвигают 31% ЖК, комфорт-класс — 20%, премиум-класс — 14%.

В июне лидировал по строящимся объектам Голосеевский район (19%), в Дарницком, Соломенском и Шевченковском — возводилось по 13% домов, в Печерском — 12%, в Днепровском и Подольском — по 8%, в Святошинском — 7%. Наименьшее количество новостроек — в Оболонском — 4% и Деснянском районах — 3%.

Средние цены в июне выросли в эконом-классе (на 0,7% до 16,5тыс. грн./кв. м) и бизнес-классе (на 0,9% до 28тыс. грн./кв.м), зато снизились в комфорт- (на 0,3% до 21,4 тыс. грн./кв. м) и премиум-классе (на 1,3% до 44 тыс. грн./кв. м.).

Правда, отмечают эксперты, класс, под которым продвигают проект, не всегда соответствует требованиям. Рейтинговое агентство Евро-Рейтинг проанализировало 56 жилищных комплексов столицы и сопоставило фактические параметры комплексов с существующими требованиями. Анализировались архитектурные особенности, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков, количество квартир на этаже, марка лифта, тип отопления, транспортная доступность, внешнее окружение, оценка покупателей.

Соответствие критериям оценивалось в 10 баллов, превышение или наличие дополнительных параметров приносило еще 5 баллов. Если наблюдалось несоответствие или отсутствовала информация, по такому параметру баллы не выставлялись.

«Общая картина нас несколько удивила. Столичный рынок жилья по-своему уникален: ряд объектов эконом-класса по своим характеристикам превосходит минимум требований к таким стройкам. А многие строительные проекту более высокого класса по целому ряду параметров им не соответствуют. Например, если высота потолка «в чистоте» в объекте бизнес-класса должна быть не меньше 3 м, по факту она может быть и ниже. Или количество мест на подземной парковке будет меньшим, чем число квартир в доме, что в бизнес-классе считается недопустимым», — пояснил генеральный директор рейтингового агентства Евро-Рейтинг Григорий Перерва.

По итогам первого квартала рейтинг возглавили в классе жилья «эконом»: застройщик – ЖК «Академ Парк» (УКРБУД); в классе жилья «комфорт»: застройщик — ЖК «Комфорт Таун» (К.А.Н. Девелопмент); Central Park (К.А.Н. Девелопмент); в «элит» ЖК «Бульвар Фонтанов».

Как предполагают эксперты, спрос и в дальнейшем будет смещен в сторону вторичной недвижимости.

«Количество объектов, получивших от киевских властей метку «самостроев» растет. Не удивительно, что интерес людей к покупке в строящихся объектах падает», — комментирует Ирина Луханина.

«Многие застройщики затягивают сдачу объектов уже более чем на полгода, та же «Аркада» с «Патриотикой». Причина — в особенностях взаимоотношений с местной властью. Без уплаты паевых взносов нельзя ввести объект в эксплуатацию, а значит оформить право собственности покупателям квартир. Сам паевой взнос — 4% от сметной стоимости, иногда у застройщика нет таких свободных денег, иногда проблема в пересчете этой самой сметной стоимости, иногда строится социальный объект (садик, школа, больница и т.п.), но его на баланс должны принять местные власти, и провести решение это по всей процедуре. Причин, почему затягивается сдача объекта в эксплуатацию много, а следствие одно — падение доверия в целом к новостроям», — считает Костецкий.